Вопрос выдела доли в квартире с юридической точки зрения очень непрост. Важно учитывать правовой статус объекта недвижимости. Очевидно, что подобная процедура совершенно не приемлема для муниципальных квартир, ибо они не принадлежат людям, которые в них проживают. Если же рассматривать частное жилье, то проблема выдела доли решается в зависимости от формы владения. Выделение доли в квартире в натуре, — допускает ли действующее законодательство?
На практике выдел в натуре возможен только в отношении отдельно стоящего дома, когда можно перестроить помещение и оборудовать отдельный вход. В отношении обычной квартиры в многоэтажном доме такой метод не подойдет. Но есть иные варианты.
Оглавление
Выдел доли в совместной собственности
Сразу нужно оговориться, что такая разновидность собственности появляется только в ограниченных ситуациях. Самая известная из них, — приобретение жилья людьми, которые пребывают в законных брачных отношениях. Покупка в этом случае может быть зарегистрирована лишь на одного из них. Но это ничего не меняет, собственность все равно будет считаться совместной.
Вопрос о выделе доли, естественно, появляется в момент развода, когда муж и жена решают покончить с неудавшимся браком и приступают к дележу имущества. Однако тут корректно говорить не о выделе, а об определении долей. Если исходить из положений, прописанных в Семейном кодексе, имущественные права обоих супругов абсолютно равны. Если они произведут раздел имущества по суду или же по мирному соглашению, каждому будет принадлежать равная часть недвижимости.
Выдел в долевой собственности
Самая типичная ситуация для долевого имущества – оформление прав несколькими наследниками. Если квартира одна, то у каждого правопреемника окажется своя собственная доля. Определять доли, как это происходит при совместной собственности, не нужно, — они уже определены и документально зафиксированы.
С юридической позиции выдел доли в натуре представляет собой процесс деления имущества, в итоге которого образуются самостоятельные объекты. Совершенно очевидно, что выполнить подобную процедуру в обычной городской квартире нельзя. Конечно, технически можно установить перегородки между комнатами, однако нельзя устроить отдельный вход в каждое помещение.
Выделение части жилья в натуре, как правило, допускается в отношении отдельно стоящего здания, например, частного жилого дома. Правильно проведенная с технической точки зрения реконструкция и переустройство спорного объекта дает возможность выделить отдельные жилые и нежилые помещения, а также сделать индивидуальный вход в каждое из них.
Когда говорят о выделе доли в самой обычной квартире, то имеют в виду определение порядка пользования. Это судебная процедура, когда судья решает, кто из жильцов в какой комнате будет дальше проживать.
Как определить порядок пользования в квартире
Если собственники никак не могут самостоятельно разрешить конфликт по поводу проживания, следует прибегнуть к судебному варианту. Любой гражданин, кому принадлежит доля, обладает правом обратиться в суд и попросить определить соответствующий порядок.
Судья, разбирая подобный спор, всегда учитывает следующие нюансы:
- Метраж и планировка жилого помещения.
- Размер доли каждого сособственника.
- Уже сложившийся порядок пользования.
Выводы по этому делу судья формирует в виде решения, где обозначено, в какой комнате будет жить истец, а в какой — ответчик. Здесь важно понимать следующий момент. Судебное решение никоим образом не изменяет долевую собственность на квартиру. Оно лишь определяет условия и порядок проживания граждан на долевой жилплощади.
Даже если судья позволил жильцу-собственнику пользоваться конкретной комнатой, это не означает, что гражданин становится ее собственником. Он по-прежнему владеет только долей в квартире.
Как можно распоряжаться долей
Доля в квартире – это имущество, которым можно распоряжаться. Собственник доли при желании может ее подарить кому-либо, обменять или продать. Если он принял решение об отчуждении, не нужно принимать никаких мер по выделению в натуре. Это и невозможно сделать по причине, которая была указана выше.
Долевая собственность на квартиру не мешает осуществлять разнообразные сделки с квартирными долями. Но при отчуждении доли, то есть передаче ее другому человеку, нужно выполнить некоторые условия и правила, которые установил закон. Если собственник планирует свое имущество продать или обменять, ему нужно соблюсти права других владельцев.
Действующие правовые нормы наделяют сособственников правом преимущественного приобретения. Иными словами, прежде чем реализовать долю постороннему человеку, нужно поинтересоваться у других, не желают ли они ее выкупить. Конечно, ни в коем случае нельзя ограничиваться устным предложением. Оно оформляется исключительно в письменной форме.
Если говорить о каких-то обязательных требованиях, то они законом не установлены. Поэтому можно самостоятельно составить письмо-предложение и направить его своим соседям. Некоторые предпочитают доверить подготовку такого документа нотариусу.
Выводы
Выделение доли в квартире в натуре допускается? Выделить можно, если техническая экспертиза показала, что это реально. Чаще всего такая возможность появляется при разделе частного домовладения, но не квартиры в обычной многоэтажке. Для продажи или иного отчуждения доли дополнительно ничего выделять не нужно.
При наличии споров между собственниками квартиры можно попробовать определить порядок пользования. Доли остаются прежними, в этом плане в документах ничего не меняется. Суд лишь определяет, кто каким помещением будет пользоваться.
Однако к действиям по продаже можно приступить при условии соблюдения интересов других жильцов (собственников). Если отсутствуют планы продать квартиру, но есть споры по поводу ее пользования, они решаются через суд. Суд вправе по требованию одного из владельцев установить порядок и решить, кому из граждан - участников спора, каким жилым помещением разрешено пользоваться.