Продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми можно. Закон не устанавливает никаких запретов на совершение подобных сделок. Продажа жилья, где проживают родители с детьми, может быть осложнена необходимостью получать разрешение от органов опеки.
Это требуется только в том случае, если несовершеннолетний гражданин числится среди владельцев квартиры, дома или комнаты. Если же он просто зарегистрирован и права собственности не имеет, продажа квартиры или ее части не будет сложной.
Оглавление
Ребенок имеет право собственности
Ребенок может получить квартиру или ее часть в следующих ситуациях:
- наниматели решили приватизировать квартиру и включить несовершеннолетнего в договор приватизации
- родители при покупке квартиры сразу указали ребенка в числе покупателей
- ребенок получил квартиру или долю в ней в порядке наследования
- квартира была приобретена с использованием средств маткапитала.
Чаще всего это происходит, когда исполняются обязательства по наделению детей квадратными метрами. Необходимость таких действий предусмотрена законодательством о материнском капитале (Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 года N 256-ФЗ).
Денежные средства выделяются на семью целиком, поэтому и требуется, чтобы каждый член семьи смог владеть причитающейся ему частью жилого помещения. При продаже квартиры целиком или только его части необходимо, чтобы на руках у родителей (опекуна) имелось постановление местного органа опеки.
Если взамен отчуждаемого жилья ребенку предоставляется какое-то другое помещение, нет проблемы, чтобы получить соответствующее разрешение. В городе Москва такие разрешения выдает Управление опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1. Выдача осуществляется на основании ранее поданного заявления. Срок — в течение 15 дней.
Продавцам нужно иметь в виду, что разрешение из опеки придется получать и тогда, когда реализуется доля других сособственников. Это напрямую связано с требованием закона соблюсти нормы о преимущественной покупке. Продавец доли перед ее продажей должен предложить всем владельцам ее купить за определенную сумму денег.
Следовательно, ребенок, будучи собственником, через своих законных представителей может воспользоваться таким правом. Отказ от приобретения продаваемой доли в долевой квартире придется в обязательном порядке согласовать с органами опеки. Избежать данной процедуры нельзя.
При каких условиях орган опеки разрешит продажу?
Главное — соблюдение жилищных интересов каждого ребенка. Может быть несколько вариантов:
- покупка детям другого равноценного жилья
- выделение аналогичной доли в другой квартире
- размещение средств от продажи на детский счет в банке.
Последний вариант возможен, если доля ребенка незначительна, либо если у него имеется еще одно жилье, либо по каким-то объективным причинам купить или выделение доли в другой квартире крайне затруднительно.
Важно правильно определить размер доли и сумму, причитающуюся ребенку.
Например, за средства материнского капитала в Москве приобретена 2-комнатная квартира 50 кв. м. Цена сделки — 10 миллионов рублей, вложен маткапитал 483,8 тысяч рублей (параметры 2021 года). В данном случае доля ребенка составит примерно 3 кв. м.
Законом не определены критерии, по которым уполномоченный орган разрешает или запрещает сделку. Применяется индивидуальный подход. Поэтому крайне важно представить документы, подтверждающие, что интересы детей соблюдены.
Ребенок только прописан
Другая ситуация, уже не связанная с наличием собственности. Она не предполагает участие уполномоченного органа (опеки и попечительства), получать его согласия не требуется. Здесь вопрос о продаже жилья решает исключительно его собственник.
Обычно, все продавцы желают купить квартиру, свободную от права на проживание, которое предоставляет регистрация. Поэтому основным условием для проведения сделки является снятие с регистрации (выписка) всех, кто в квартире живет.
Снимать с регистрационного учета (выписывать) ребенка придется по согласованию его родителей. Оба они выступают его законными представителями, поэтому в паспортном столе обычно требуется присутствие двоих — отца и матери. Либо понадобится письменное согласие, если кто-то лишен возможности личной явки. Чтобы выписать ребенка, не нужно обращаться в орган опеки, ибо решение этого вопроса находится не в его компетенции.
Как продать квартиру?
Отчуждение квартиры с пропиской несовершеннолетнего ничем не отличается от всех других случаев. Единственное — потребуется снять его с регистрации.
Процедура совершения сделки купли-продажи обычно представляет собой несколько последовательных этапов. Пошаговый алгоритм будет таким:
- Поиск потенциального покупателя.
- Обсуждение условий и фиксация их в договоре.
- Снятие с регистрационного учета всех жильцов.
- Подписание договора купли-продажи.
- Мероприятия по государственной регистрации.
Если происходит отчуждение доли в квартире, требуется соблюсти условия, указанные в законе. Особенность сделки заключается в том, что перед продажей нужно дать другим собственникам возможность выкупа. Может получиться, что среди соседей по квартире найдется тот, кто проявит интерес к такой покупке. Если да, то этап поиска покупателя можно считать пройденным.
Если же другие не хотят покупать и при этом не оформили ответ на предложение в письменном виде, придется ждать ровно месяц. Это время можно потратить на то, например, чтобы найти другого покупателя и обговорить все нюансы будущего соглашения.
При несоблюдении правила преимущественной покупки существует значительный риск судебной тяжбы. Совладелец может через суд потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Сделка по реализации квартиры не требует обязательного нотариального удостоверения. Но стороны по желанию могут все сделать у нотариуса. Однако при отчуждении части квартиры, правильный вариант — удостоверение договора нотариусом. Обязательная нотариальная форма установлена законом. Исключение — когда все владельцы одновременно решили продать принадлежащие им доли. То есть, имеет место купля и продажа жилья целиком.
Какие документы понадобятся?
Прежде всего — личные документы всех, кто заключает договор о продаже жилого помещение. Это паспорта для взрослых и детей от 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
Если в числе собственников есть дети или же люди, находящиеся под опекой, то заранее нужно позаботиться о том, чтобы получить от компетентного органа предварительное разрешение. Обращаться в орган опеки надлежит законным представителям ребенка (родители, опекун). Если дети только прописаны в квартире, такой документ не понадобится.
Если объект недвижимости приобретался в период брака, следует позаботиться о том, чтобы оформить нотариальное согласие мужа или жены, ведь такое имущество является общим .
Основной документ – это договор, который подготовит юрист или нотариус, если сделка оформляется в его офисе. Обычно других документов не требуется. В настоящее время все может быть истребовано в порядке межведомственного взаимодействия. Иными словами, нотариус при оформлении сделки просто запросит всю необходимую информацию из Росреестра.
Наконец, еще одним обязательным документом будет считаться почтовое извещение, доказывающее факт отправки другим собственникам предложения о продаже. Оно не потребуется, если на руках есть письменные отказы от других владельцев квартиры.
Когда возникает право собственности?
Этот момент четко определен в действующих правовых нормах. Поскольку речь идет о жилой недвижимости, то необходима государственная регистрация. Как только она будет завершена, покупатель квартиры или части сразу становится полноправным собственником новой недвижимости. Одновременно с этим прежний владелец полностью и бесповоротно утрачивает свои права на проданное жилье.
Выводы
Можно ли продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми? Прописка, как известно, не дает возможности претендовать на собственность. Следовательно, если ребенок просто имеет регистрацию, не нужно даже получать разрешение от опеки.
Однако иная ситуация складывается, если собственник несовершеннолетний. Тут родителям нужно побегать, собрать нужные бумаги и убедить сотрудников органа опеки в том, что сделка полностью соответствует интересам ребенка. В противном случае орган опеки откажет в выдаче согласия. Если же разрешение получено, можно считать, что полдела выполнено.
Дальнейшие действия заключаются в том, чтобы подготовить жилье к продаже, снять всех жильцов с регистрации и заключить с покупателем договор. Если же продается только часть квартиры, договор будет оформлять нотариус. После этой процедуры идти в Росреестр не нужно, так как нотариус собственноручно направит туда все документы, касающиеся проведенной сделки.