Чаще всего на одной жилплощади проживает семья из нескольких человек. Семейные обстоятельства со временем меняются, например, люди расторгают брак. Сразу возникает проблема: как им разъехаться по разным местам и как разменять квартиру. Размен или обмен означает, что одно жилье меняется на другое. Так как квартиры по своему статусу могут отличаться, имеются некоторые особенности, которые нужно учесть. Как обменять одну квартиру на две?
Оглавление
Особенности правового статуса жилья
Если обмену подлежит жилая площадь, принадлежащая государственным или муниципальным органам, то процедуру надлежит осуществлять в соответствии с нормами Жилищного кодекса. Если разменивается частное жилье, то руководствоваться следует правовыми нормами Гражданского кодекса.
В обоих случаях обмен оформляется письменным договором, который подписывают обе стороны. Этот документ фиксирует существенные и дополнительные условия, о которых договорились участники сделки.
Обмен частного жилья всегда предполагает смену владельца, когда права на жилье передаются от одного гражданина к другому. Процедура завершается актом государственной регистрации в специальном органе.
Частное жилье становится таковым по окончании приватизации. А до этого момента оно состоит на балансе муниципалитета или иного государственного органа. Поэтому при обмене муниципальной или государственной квартиры на две других меняется лишь состав нанимателей, перехода права собственности к другому лицу или организации не происходит.
В процессе обмена могут быть задействованы жилые помещения с одинаковым статусом. Если говорить простым языком, то обменять не приватизированную квартиру можно на квартиру с таким же статусом.
Основные способы размена квартиры
Процедура и алгоритм действий будут различными в зависимости от того, кому принадлежит объект недвижимости. В размене могут участвовать как муниципальные, так и приватизированные помещения. Следует отметить, что в последнем случае жильем может владеть как один гражданин, так и несколько. Следовательно, все они должны быть задействованы в этом процессе.
Размен не приватизированной квартиры оформляется договором обмена, который заключают между собой наниматели соответствующих жилых помещений.
Если жилье уже приватизировано, то сторонам сделки следует заключить между собой договор мены. Иногда люди поступают иным образом — одновременно продают и тут же покупают себе другое жилье, например, меньшее по площади.
Размен муниципального жилья
При размене не приватизированной квартиры не разрешается производить продажу недвижимости и получать за это денежные средства. Наниматели обладают лишь правом бессрочного проживания на данной жилплощади, но не ее продажи.
Основным условием является добровольное согласие всех зарегистрированных на данной жилплощади граждан, а также муниципалитета, как собственника недвижимости. Сначала придется самостоятельно найти подходящие жилые помещения и договориться с их нанимателями об обмене.
Сама процедура представляет собой заключение специального соглашения и получение письменного разрешения от владельцев недвижимости. Далее происходит расторжение старого договора социального найма и заключение нового. Ввиду того, что недвижимость еще не приватизирована, именно городская администрация занимается оформлением всех документов.
Для получения разрешения муниципальных властей на совершение определенных манипуляций с жильем необходимы:
- заявление с просьбой дать соответствующее согласие;
- подтверждение родства всех проживающих на одной площади граждан;
- согласие органов опеки, если в семье имеются дети;
- выписка из домовой книги;
- выписка по лицевому счету, свидетельствующая об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
- договор социального найма.
Если глава муниципалитета не возражает, чтобы жильцы переехали жить из одного жилья в другое, будет дан положительный ответ. После этого можно приступать к процессу переоформления документов. На это закон отводит 10 рабочих дней.
Нельзя исключать случаев, когда наймодатель может отказать в удовлетворении просьбы. Например, отказ будет однозначным, если дом, где расположены квартиры, признан непригодным для дальнейшего проживания и запланирован местными властями к сносу.
Если же отказ обусловлен причинами, которые не укладываются в законные рамки, заявитель получает право на судебную защиту. Он вправе сходить в суд, подать в административный иск и просить, чтобы действия местной администрации суд признал незаконными и разрешил обмен.
Размен приватизированного жилья
Как обменять одну квартиру на две, если они обе находятся в частной собственности? Такой размер значительно проще, ибо он не предусматривает получение каких-либо разрешений от муниципальных или государственных органов. Исключение составляют случаи, когда в сделке задействовано жилье, принадлежащее несовершеннолетним. Об этом чуть ниже.
В процессе размена объекта недвижимости необходимо подобрать подходящий вариант, согласовать условия сделки с другим собственником, документально оформить договоренность и зарегистрировать право собственности на новых владельцев.
Процесс несколько усложняется, если квартирой владеет несколько лиц, говоря юридическим языком, находится в общей долевой собственности В такой ситуации следует предпринять определенные действия:
- Во-первых, нужно заручиться согласием всех других собственников.
- Во-вторых, обеспечить их личное присутствие, когда нужно будет подписывать и оформлять бумаги. Если по каким-то причинам собственник доли не может обеспечить свою явку, он вправе делегировать право подписания договора представителю.
Чтобы правильно оформить сделку и в последующем зарегистрировать право собственности новых владельцев понадобятся:
- паспорта взрослых участников сделки и подростков, достигших 14 лет;
- свидетельства о рождении детей, если им еще не исполнилось 14 лет;
- постановление органа местной администрации в случае, если собственность оформлена на несовершеннолетнего ребенка или же недееспособного человека;
- кадастровая справка;
- документ о праве владения недвижимостью;
- нотариальная доверенность, если сам собственник в процедуре не участвует, а все процессуальные действия выполняет представитель;
- платежная квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
В некоторых случаях не удастся оформить сделку, не привлекая нотариуса. Например, нотариальное оформление необходимо, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний гражданин. Это необходимо для того, чтобы обеспечить надежную защиту жилищных прав детей. Если же сами граждане желают именно нотариального оформления, закон не запрещает им это сделать.
В настоящее время именно нотариальное оформление договора между гражданами сулит им определенные выгоды. Закон обязывает нотариуса собственноручно подать документы на государственную регистрацию. Сделать это он должен в тот же день, когда договор подписан и сделка удостоверена нотариусом. Каких-либо дополнительных трат со стороны граждан не потребуется.
Им нужно будет лишь оплатить нотариальный тариф и также иные услуги нотариуса — консультирование граждан, составление текста документов и его распечатка. Это — так называемые услуги правового и технического характера.
Что делать, если нет согласия на размен?
Если квартирой обладают несколько собственников, ее обмен возможен, если все они придут к единому компромиссу. Далеко не всегда это удается, тем более, если люди находятся в неприязненных отношениях. В этом случае обмен становится невозможным. Заставить собственника участвовать в этом не сможет даже судебный орган.
Однако данное обстоятельство вовсе не лишает владельца доли распорядиться ею по своему усмотрению. Например, он может обменять долю на другое подходящее жилье, например, с денежной доплатой.
В ситуации с муниципальным жильем проблема отсутствия согласия кого-либо из членов семьи может быть решена с привлечением судебных органов. Жилищный кодекс содержит такое понятие, как «принудительный обмен». Если кто-то из домочадцев категорически отказывается переезжать в другое жилье, остальные члены семьи получают право отстаивать свои интересы в суде.
Если им удастся убедить судью в значимости и правомерности своих доводов, возможен положительный результат. Если ответчики откажутся его исполнять решение, выселение осуществляется силами судебных приставов.
Вывод
Таким образом, проблема, обмена одной квартиры на две, вполне решаема. Члены одной семьи или бывшие члены имеют полное право разъехаться по разным квартирам. Но чтобы процедура обмена полностью соответствовала критериям законодательства, ее участникам следует выполнить ряд условий.
Во-первых, гражданам нужно самим договориться о размене жилья и найти такой вариант, который бы устроил всех. Во-вторых, получить некоторые разрешения, например, если жилье пока еще не приватизировано, или же если среди участников обмена есть дети, жилищные права которых подлежат государственной защите.