Если гражданину предстоит какая-либо сделка с недвижимостью, перед ним всегда будет стоять выбор, обращаться ли к риелторам, либо самому попытаться найти покупателя своей квартиры, и провести сделку. Как подыскать специалиста, как заключить договор с риелтором на продажу квартиры, — ответы на эти вопросы даны в данной публикации.
Конечно, можно самому поискать подходящие варианты, если нужно купить или продать жилье. Если все-же решили прибегнуть к помощи риелтора или агентства, тут есть свои нюансы, поскольку всегда есть риск нарваться на мошенников.
Оглавление
Что учесть при выборе риелтора?
Риелтор — это специалист в сфере недвижимости, который выполняет по заданию клиента определенные действия, связанные с осуществлением гражданско-правовой сделки, и получает от него оплату за свои услуги.
Раньше подобная деятельность лицензировалась, соискателям приходилось предварительно представлять в компетентный орган документы, подтверждающие, что фирма обладает необходимыми характеристиками, что бы заниматься этим.
Поэтому для клиентов, кто искал подходящего агента по недвижимости, достаточно было найти именно организацию с лицензией. Но вот уже много лет, как необходимость в лицензировании отпала. Теперь никаких требований нет.
На что обратить внимание
Поэтому гражданам, решившим обратиться к услугам агентства для купли или продажи квартиры нужно быть внимательным. Если компания уже давно существует на рынке, имеет широкий круг клиентов, можно без опасения туда обратиться со своей проблемой. Конечно, перед этим желательно поискать в сети на сайтах отзывы людей, которые пользовались услугами данной компании при проведении сделки.
Если же агентство только что открылось, следует более внимательно подойти к оформлению взаимоотношений с ней. Следует оформить отношения в письменном форме. Именно в этом документе предусматриваются обязательства этой фирмы по отношению к клиенту (потребителю).
Зарегистрирована ли компания?
Такая риелторская компания должна быть зарегистрирована в порядке, который установлен законом, у нее должен быть устав и свидетельство о госрегистрации. При желании попросите взглянуть на эти документы. Если вам откажут, стоит подумать о том, чтобы обратиться в другое место, поскольку указанные документы не содержат информации, которая могла бы составлять коммерческую тайну.
В настоящее время в России существует Гильдия риелторов. Это саморегулируемая организация, которая объединяет в качестве своих членов различные риелторские фирмы. Члены гильдии, как правило, заботятся о своей репутации, и вряд ли будут портить ее ненадлежащим исполнением обязательств перед клиентом.
На данный момент по данным Гильдии Риелторов Москвы, сегодня в столице работают 74 агентства недвижимости, которые имеют статус действительных членов ГРМ. Поэтому при решении вопроса начинать ли сотрудничество с конкретной фирмой, следует поинтересоваться, является ли она членом этой гильдии.
Какие услуги оказывает риелтор?
В рамках выполнения договора о продаже квартиры агент по недвижимости может оказывать своему клиенту за вознаграждение целый спектр услуг:
- поиск покупателя жилого помещения
- организацию просмотра объекта
- подготовку пакета документов
- сопровождение сделки
- осуществление мероприятий по регистрации в Росреестре.
Обращение к риелторам может быть выгодным для клиента, ведь он снимает с себя всю работу, экономя тем самым свое личное время. В этом заключается плюс таких отношений. Минус — в том, что придется нести расходы по оплате услуг.
Договор с риелтором на продажу квартиры
Двусторонний договор необходим. Важно составить его грамотно, желательно у юриста, чтобы впоследствии можно было отстоять свои права потребителя в судебном порядке, если вдруг риелтор ненадлежащим образом исполнил или совсем не исполнил свои обязанности перед клиентом. Заключать и подписывать договор следует только после того, как согласованы все существенные условия.
Как заключить договор с риелтором?
Он оформляется в письменной форме. Проследите, чтобы в нем содержались данные этого агентства. От имени организации документ подписывает руководитель. Допускается подписание другим лицом, но при наличии доверенности от директора. Если так, то проверьте полномочия, перечисленные в доверенности, убедитесь, что вы имеете дело с лицом, которое уполномочено это делать.
Существует несколько видов таких соглашений:
- Договор об оказании услуг
- Агентский договор
- Договор поручения.
Самый стандартный договор — об оказании услуг. Суть его состоит в том, что одна сторона предоставляет обусловленные соглашением услуги. Заказчик оплачивает их размере и в заранее согласованном порядке. Стороны — это заказчик (клиент) и исполнитель (риелтор).
Агентский договор имеет особенность, он подразумевает пункт о так называемой эксклюзивности, — заказчик обязуется не вступать в правоотношения с другими аналогичными фирмами (посредниками), пока действует эксклюзивный агентский договор. При нарушении данного обязательства может налагаться штраф. Если собственника жилья такое условие не устраивает, лучше настоять на ином оформлении. Стороны — агент (риелтор) и принципал (гражданин).
Договор поручения предполагает выдачу доверенности на совершение ряда сделок. Тогда риелтор будет действовать от имени собственника продаваемой недвижимости, участие которого в совершении сделки станет необязательным. Например, за продавца жилплощади (от его имени) будут подписаны все документы, далее — подано заявление о регистрации перехода права собственности. Стороны — поверенный (риелтор) и доверитель (физическое лицо).
Что должно быть в договоре?
В нем следует прописать все существенные условия. Самое главное указать, что будет делать исполнитель для клиента, как происходит оплата по возмездному договору. Общие для всех видов положения:
- Предмет. Какие именно услуги оказываются клиенту, какое жилье продается (адрес, характеристики).
- Обязанности сторон. Здесь следует предусмотреть перечень действий, выполняемых риелтором для получения необходимого результата для продавца. Раздел должен содержать обязательства со стороны клиента (оплачивать услуги, создавать условия для показа объекта недвижимости).
- Расчеты по договору. Какова стоимость объекта в рублях. Как клиент будет платить деньги. Сумма может быть твердой, а может быть установлена комиссия в процентах от продажной цены.
- Ответственность. Здесь содержатся пункты о штрафах, пенях, неустойке за неисполнение или ненадлежащее выполнение положений договора.
- Срок действия договора. Следует указать конкретный период, в течение которого риелтор обязуется найти покупателя на жилье.
- Основания досрочного расторжения договора. Например, если одна сторона не исполняет какие-либо условия, другая вправе потребовать расторжения соглашения.
Форма договора
Конечно, письменная. Обязанность по составлению проекта обычно берет на себя риелтор. Если в качестве стороны выступает организация, то подпись ставит ее руководитель, или иной сотрудник по доверенности.
Если риелтор работает самостоятельно, у него должен быть определенный статус — индивидуальный предприниматель или самозанятый гражданин, оказывающий услуги.
Требуются 2 экземпляра — для клиента и для исполнителя. С момента подписания соглашение приобретает юридическую силу. Положения, указанные в тексте, становятся обязательными для каждой стороны. Предоставление услуг осуществляется после заключения договора.
Во время действия правоотношений может возникнуть необходимость в корректировке каких либо положений или дополнений. В этом случае участники имеют право заключить дополнительное соглашение. Оно составляется в виде приложения к ранее заключенному договору.
Как продать квартиру без риелторов — Пошаговая инструкция
Как расторгнуть договор с риелтором
Как указывалось выше, заключение договора предусматривает определенный срок его действия. Возможно прекращение взаимодействия с риелтором досрочно. Так, если речь идет об оказании услуг, клиент вправе в любое время отказаться от исполнения. Такая возможность предусмотрена ст. 782 ГК РФ.
Чтобы оформить такое расторжение, клиент должен письменно уведомить исполнителя о своем решении. Однако если какую-то работу риелтор сделал, заказчику, который отказывается от дальнейшего взаимодействия с исполнителем, придется ее оплатить.
Иногда обе стороны сочтут, что необходимо прекратить действие договора, если его срок еще не вышел. Такое основание для расторжения тоже допускается. Требуется лишь надлежащим образом оформить прекращение своих взаимоотношений. Составить соответствующие документы и подписать их.
Если договор прекращается по истечению срока его действия, то целесообразно составить акт выполненных работ, в котором указать, что обусловленная договором работа выполнена в полном объеме, и стороны не имеют никаких претензий друг к другу.
Выводы
Продать комнату, квартиру или иной объект недвижимости можно самому. Для этого необходимо совершить множество шагов — подыскать покупателя, согласовать условия, организовать просмотр объекта, составить правильный договор и зарегистрировать переход права собственности в порядке, который определен законом.
Если же для владельца жилья вся эта процедура является неподъемной, он может заключить договор с риелтором на продажу жилого помещения. Главное, ответственно подойти к делу, выбрать действительно квалифицированного специалиста, работающего в компании с хорошей репутацией. Сделать это непросто, учитывая, что в Москве, например, работают около 80 агентств недвижимости.
Как правило, у риелторской фирмы уже есть свои актуальные типовые образцы договоров. Не спешите ставить подпись тут же. Следует получить готовый проект соглашения. Хотя бы внимательно прочитайте и подумайте, подходят ли эти условия к вашей ситуации. В идеале следует показать его эксперту (юристу или адвокату), чтобы тот дал свой профессиональный совет.
Деятельность агентов не ограничивается сопровождением сделок по покупке или продаже жилых помещений. Возможно обращение к ним и по другим причинам. Например, если нужно сдать или снять жилье в аренду, в наем, совершить обмен на другое жилье.