Если дом стал аварийным, или же включен в программу сноса ветхого жилого фонда, собственник дома или приватизированной квартиры имеет право претендовать на один из двух вариантов:
- выплату денежной суммы в виде компенсации;
- предоставление другого жилого помещения.
Если частный жилой дом или многоквартирный дом приходит в ветхое или аварийное состояние, то он подлежит сносу, а земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд. Жильцы в таких домах имеют право на определенные гарантии, предусмотренные законом.
Оглавление
Российское законодательство
Основной нормативный акт, который регулирует отношения, связанные с расселением домов, — это Жилищный кодекс РФ. Он содержит статью 32, которая подробно расписывает процедуру изъятия сносимых домов, содержит информацию о социальных гарантиях, которые положены собственникам.
Из подзаконных актов можно назвать федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ). Он, в том числе, затрагивает тему сноса аварийного жилья, указывая на возможность принятия в регионах соответствующих программ по расселению.
Программы регионов включают в себя списки, где перечислены соответствующие дома, и конкретные сроки расселения, установленные местными властями. Например, в городе Москва действуют нормативные акты, которые регламентируют вопросы, связанные с программой реновации и обеспечения граждан жилплощадью.
Что положено собственнику при сносе дома?
Самый главный тезис, который следует из федеральных нормативных актов, — изъятие земельных участков, перед тем, как снести дом, допускается исключительно при условии справедливого возмещения собственнику. Однако формы возмещения за аварийное помещение могут быть разными. В законе говорится о денежной компенсации, либо о предоставлении другой жилой площади при выселении. Предоставление той или иной формы равноценного возмещения зависит от различных обстоятельств.
Денежная компенсация (выкупная цена)
Хозяин жилого помещения в доме, который сносят, имеет право получить от государства (муниципалитета) денежную сумму, которая полностью покрывает его убытки вследствие изъятия жилого помещения. Стоимость строения, как правило, определяется путем экспертизы.
Кроме стоимости жилого помещения, владелец вправе рассчитывать на возмещение стоимости земельного участка, на котором расположено строение. Дополнительно к этому собственнику возмещаются убытки, включая переселение, поиск другой квартиры и переезд в нее.
Другое жилое помещение
При реализации данного права закон ставит некоторые условия, а именно, необходимо, чтобы между собственником жилого помещения и местной администрацией состоялось соглашение о применении именно этого варианта возмещения. Иными словами, если администрация не желает давать жилье и обещает только денежную компенсацию, таковая и будет выплачена.
Несколько иная ситуация складывается, если многоквартирный дом внесен в региональную программу расселения ветхого (аварийного) жилого фонда. В законе "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» указаны дополнительные гарантии гражданам. Гражданин вправе по своему усмотрению выбрать один из двух возможных вариантов:
- Получить выкупную цену.
- Получить другое жилое помещение.
Если гражданин выбирает второй вариант, то местная администрация обязана предоставить ему другое равнозначное жилье.
Исключения из общего правила
Итак, по общему правилу полагается денежная компенсация или другая квартира, если он договорится об этом с местной администрацией. Но претендовать на это могут не все категории граждан. Так, если собственник купил квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийном), и который ранее уже был включен в перечень ветхого жилья, то ему в любом случае положены только деньги в виде равнозначного возмещения.
Это исключение не распространяется на случаи, когда жилое помещение получено по наследству, даже после того, как его признали ветхим и включили в программу. Наследники в этом случае могут рассчитывать на получение другого жилого помещения, если удастся достигнуть соглашения с местной администрацией.
Как определяется выкупная цена?
Как указывалось выше, должна учитываться стоимость дома, земельного участка под ним, а также убытки, которые понесет владелец недвижимости при переезде. Определение конкретной суммы за изымаемое имущество должно согласовываться между собственником и администрацией.
Но нередко участники не могут прийти к единому мнению по этому вопросу, тогда дело придется передавать на рассмотрение суда. Соответствующий иск может подать в суд собственник, если он не согласен с действиями представителей муниципалитета. В таких случаях будет правильным назначение экспертизы по определению конкретной суммы. Как правило, при ее определении должны учитываться действующие в регионе рыночные цены. По окончании слушания дела суд вынесет решение. Целесообразно вести такие дела с участием компетентного юриста.
Если сносится многоквартирный дом, суд обязательно учтет, что гражданину помимо прочего принадлежит и доля в общем имуществе, включая и долю в земельном участке, если он сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Как определяется площадь предоставляемого жилья?
Закон говорит о равнозначном возмещении. Если взамен положено другое помещение, то оно должно предоставляться с зачетом стоимости сносимого имущества. Иными словами цена прежней жилплощади должна быть равнозначна стоимости предоставляемого жилья.
Поэтому не исключены ситуации, когда вместо старой трехкомнатной квартиры гражданину предлагается, к примеру, однокомнатная в новостройке. Нужно понимать, что владелец квартиры не вправе требовать предоставить ему жилое помещение той же площади, и с тем же количеством комнат.
Если новая жилплощадь по стоимости превосходит то, что ранее имелось в собственности гражданина, то не исключено согласование между владельцем и администрацией определенной денежной суммы в качестве доплаты.
Порядок предоставления
Исходя из требований закона, помещение должно быть дано гражданину в собственность. Например, между органом местного самоуправления (муниципалитетом) и владельцем может быть заключен договор мены. Согласно договору гражданин после государственной регистрации становится владельцем нового помещения, а ветхий дом передается муниципалитету.
Однако из этого правила возможны исключения. Верховный суд, разбирая судебную практику, уточнил, что нельзя исключать предоставление квартиры в иной форме. Например, если стороны договорятся, то жилплощадь может быть представлена на условиях договора социального найма. Но исключительно с согласия обоих сторон.
Что положено членам семьи?
Нужно обязательно учитывать, что все гарантии и компенсации, которые предусмотрены законом, предоставляются только собственникам. То есть тем гражданам, которые значатся в качестве владельцев в правоустанавливающих документах. Поэтому именно им выплачивается денежная компенсация или заключается соглашение о предоставлении иного жилья.
Что же касается членов семьи, то собственник сам решает вопрос об их вселении. Если это произошло, то граждане, вселенные в качестве членов семьи, вправе пользоваться жильем наравне с ним. Естественно, что при этом у них нет права претендовать на собственность.
Если же выплачивается денежная компенсация, вопрос о распоряжении деньгами так же решает исключительно их получатель.
Особенности сноса ветхого жилья в Москве
В Москве идет программа реновации, которой предусматривается не только снос домов, но и реконструкция. Если многоквартирный дом подпадает под условия программы, то собственникам жилых помещений на выбор предоставляется несколько вариантов:
- Переезд в равнозначное жилое помещение. Оно располагается в том же районе. Равнозначность означает такое же число комнат и предполагает жилую площадь не меньше, чем в старой квартире.
- Переезд в другую квартиру с доплатой. Граждане вправе заплатить деньги за дополнительные квадратные метры. Причем оплата предлагается со скидкой 10 процентов.
- Выплата взамен старой квартиры денежной компенсации.
Программа распространяется на всех, кто живет в частной или муниципальной квартире. Последние получают квартиры на условиях договора социального найма. Если граждане состояли на учете, то с улучшением жилищных условий они исключаются из очереди.
Выводы
Что положено собственнику при сносе дома? Главный принцип, который действует при этом, — равноценность. Возможна как денежная форма (выкупная цена), так и натуральная форма (другая квартира). В последнем случае все решается по соглашению сторон.
Владельцам квартир, если дом находится в соответствующей региональной программе, закон предоставляет возможность выбора, — либо взять деньги, либо – другое жилое помещение.
При определении размера возмещения действует правило. Если дают компенсацию, то она будет рассчитана по рыночным ценам. Дополнительно к ней гражданин имеет право на компенсацию всех убытков и даже упущенной выгоды при переселении. При наличии спора по данным вопросам, он разрешается судом.
А вот другое жилое помещение предоставляется с зачетом его стоимости. В этом плане собственники жилья находятся не в очень выгодном положении по сравнению с нанимателями муниципальных помещений. Тем квартира предоставляется, исходя из равнозначности общей площади.
В городе Москва действует программа реновации, которая предполагает на выбор несколько вариантов компенсации владельцам жилых помещений, которых расселяют в рамках данной программы.